在线听-学习-白话法律-买卖房屋综合法宝-第四十课

在线听 admin 3个月前 (05-18) 149次浏览 0个评论
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今天是买卖房屋的综合知识篇。我将采用问答的形式,解释在房屋买卖中的常见场景和问题处理。你想知道的应该都在其中,接下来我们依次来看。

第一问:我有一套房子正在出售,买家也已经签完了购房合同。可是,对方最近看到房价跌了,又反悔不想买了。请问我该去哪里的法院起诉?需要准备什么材料?

老周答:房子属于不动产,在法律上,因为不动产纠纷引起的诉讼,由不动产所在地的人民法院管辖,换句话说,你应该向房屋交易所在地的人民法院起诉。

涉及到房屋买卖纠纷的起诉,你应该向法院提交下面这些材料:

起诉状;

身份证原件及复印件;

相关证据,包括但不限于房屋买卖合同、交纳款项收据、转账凭证、违约等证据材料;

钱款,可以提前根据诉讼费交纳标准,准备好相应的钱款;

另外,如果需要保全房产,需要提交保全申请书,并提供担保财产(目前多采用保函方式)。

第二问:目前很多人流行买小产权房,我想知道,到底应不应该买小产权房以及农村房,这样做的风险大吗?

老周答:小产权房的风险极大,甚至有被拆除的可能,即使没被拆除,小产权房的合同也可能是无效的,所以我并不建议购买。

关于农村的房屋交易问题,主要分两种情况来看。

如果在试点地区购买,你应该结合当地政策,看能否交易,具体信息可以咨询当地建委、国土部门。

如果在非试点区购买,你应该明确知道,农民本身没有权利,把宅基地上的房子卖给不是本村户口的人。即使你们双方签了房屋买卖合同,也无效。这种情况下,你的购房款、相应利息或者其他损失,要结合各方过错等因素综合确定。

第三问:买房时,中介让我签了两套合同,一套合同里约定的价格比较低,据说用来做网签;另一套才是正式合同,约定的是真实价格。这种情况下,万一以后发生纠纷该怎么办?

老周答:实际生活中这种现象其实很常见,也就是我们常说的“阴阳合同”问题,前不久很火的娱乐圈税务问题,本质也是这样。

一般来说,签订“低价”合同主要是为了规避税务问题。如果发生纠纷,这类价格条款是无效的。不过,合同中的价格条款虽然无效,却并不会影响其他部分的效力。

如果只签了一份合同,只要你能提供证据,证明真实的价格,这份合同就应该按照真实价格生效。

如果签的是“阴阳合同”,即使网签合同里记录的价格再低,法院也只会按照价格更高的真实合同,要求你们双方履行各自权利和义务。

第四问:我有个亲戚买房出了问题。刚刚交完房款,开发商就跑路了。现在房子基本已经建成,可是没人负责交房。有些房子甚至被开发商同时卖给好几个人,这种情况下要怎么难权呢?

老周答:遇到这种事情,千万不能拖着,应该尽快向法院起诉,同时记得申请诉讼保全,对相关财产(房产)采取保全措施。

在司法实践中,如果存在“一房多卖”的现象,主要分这么两种情况进行处理。

几份合同都没有办理过户登记手续。如果都没有办理过登记,那么合同处于没有实际履行的状态,应该按照“先签订先履行”的标准来判定。

某一份合同已经办理了过户登记,则已办理登记的合同生效,享有房屋所有权。事实上,在过户后,原来的卖房人已经失去了房子所有权,再次出售的行为自然无效。

当然,被坑了的其他买主,也不应该白白吃亏。根据法律规定,买家故意隐瞒房子已经出售的事实,导致合同不能正常履行,卖家可以要求买家返还已经支付的房款及利息,并且赔偿相应的损失。通常,你可以要求卖家赔偿不超过已付房款的数目。

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