在线听-学习-白话法律-买买买!买房的“避坑”指南-第五课

在线听 admin 3个月前 (05-12) 147次浏览 0个评论
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说到买房的问题,我自己就有个事情不吐不快。今年刚好准备换个房子,经过几个月的看房、选房,终于定了下来并签了合同,交了中介费、首付款等一堆费用,就差合同里约定的120万元公积金贷款了。
可就在网签之前突然出了篓子,北京市新出了一个公积金贷款的政策,新政中的最重要一个贷款条件就是“认房又认贷”。这政策一出,我的120万元贷款一下子打了水漂,一分钱也贷不出来了。郁闷之情简直难以言表,交这么多年公积金,不就是为了买房子能有低利息的贷款吗!
贷款没了,但是合同已经签了,钱也交了一部分,咋办呢?看合同,合同决定一切!做律师的我,对交易中可能出现的问题会考虑得比较多,所以签合同时就会做好准备。
在我的购房合同中有约定,因为政策问题而不能贷款的话,买卖双方是可以解除合同的,并且互不追责,房主把钱退给我就行。而和中介签的合同里约定的是,不管什么原因,只要买卖的合同一解除,中介都得无条件退还中介费。
你看,不管怎么着,总算是有个保障,房子买不成,钱不会有损失,这就是通过法律手段对市场交易风险的防范。如果合同里没这样的约定,那我可能也会陷入纠纷中,现在得在法院打官司呢。
我自己本身是律师,所以法律风险意识强,考虑得相对来说比较周全,能够做好预防。但是如果没这个意识,买房可能就比较麻烦了。比如,我一朋友老李买房,就遇到这么个“倒霉事”儿。
老李前段时间通过中介买了套二手房,签合同当天,老李给房主交了20万元的定金,也给中介交了10万元的中介费。合同签好后,因为房价上涨,房主又反悔了,要求再加30万元才网签。老李现在也正烦恼着。

首先是定金、订金和押金这“三种金”,尤其要注意前两个词,第一个是确定的“定”,第二个是订单的“订”。现实生活中,你应该经常见到它们,甚至很多人可能以为这仨都是一个意思。事实上,一字不同,差别可是大了去了。用词不同,承担的法律后果就明显不一样。

一、定金

定金是具有惩罚性的。简单来说就是,签了合同交了定金后,如果交钱方违约,定金不用退;如果收钱方违约,应该双倍返还定金。这一点在法律上叫做定金罚则。

定金的具体数目要由双方约定,但不能超过合同金额总数的20%。比如说,总金额为100万的某个买卖合同,定金的数目就不能超过20万。超过这个比例,将不会得到法律的支持,属于无效约定。

想必你已经发现,开头我们提到的老李故事中,他所支付的20万元就是这个“定金”。

二、订金

生活中我们还经常用到“订金”这个词,不同于第一个词,这个“订金”没有惩罚作用。如果双方合同上写的是订金,一旦发生违约,合同不能正常进行,收钱的人把订金退回去就行了。也就是说不管是哪一方违约,只要合同没法儿履行,需要解除,退钱就够了。

三、押金

押金则具有保证的属性。一旦交钱方违约不履行合同,收钱方可以不用退还押金;而如果收钱方违约,只用退还押金就行了。所以押金的存在,主要保障的是收取者的权益。遇到交押金的情况,就一定要慎重考虑了。

所以在生活中,一定要根据具体的交易模式和需要达到的效果,来选择适合自已的“三种金”。看到这“三种金”的字眼,也一定要谨慎对待。“一字千金”,大概就是这三个词的使用差别了。

另外一个重要的概念是“房屋网签”。房屋买卖的双方签订合同后,需要到房地产管理部门进行备案,并要公布在网上。备案后就会得到一个网签号,双方可以通过网签号在网上查到相关信息,并且网签后,卖房人就不能再通过合法渠道对房子二次出售。显然,网签主要是为了保障买房人的利益,防止有些房主“一房二卖”。

另外,如果双方都同意,网签也是可以撤销的。网签备案合同和双方实际签订的购房合同往往是不一样的。实际生活中,当网签合同和实际签订的购房合同不一致的时候,要以实际签订的合同为准。

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